Schade inhouden van borg en onredelijke claims: een veelvoorkomend probleem voor huurders

Het inhouden van de borg is een heikel punt tussen huurders en verhuurders. Hoewel de borg in principe bedoeld is om eventuele schade of achterstallige betalingen aan het einde van de huurperiode te dekken, komt het vaak voor dat verhuurders (of makelaars) te ver gaan en onredelijke claims indienen. Huurders voelen zich vaak machteloos, vooral wanneer ze geconfronteerd worden met een verhuurder die zonder overleg (een deel van) de borg inhoudt. Dit leidt regelmatig tot juridische procedures die vermeden hadden kunnen worden als er duidelijke regels en redelijke praktijken waren gevolgd.

Wat is de borg?

Een borgsom is een bedrag dat een huurder betaalt aan de verhuurder aan het begin van de huurovereenkomst. Het bedrag dient als garantie voor de verhuurder in het geval dat er schade aan de woning ontstaat die te wijten is aan de huurder of wanneer er huurachterstanden zijn. Wettelijk gezien moet de borg na het einde van de huurperiode binnen een redelijke termijn (meestal een maand) worden terugbetaald, mits de woning in goede staat is achtergelaten.

Onredelijke claims en voorbeelden

Er zijn tal van voorbeelden waarbij verhuurders of makelaars onredelijke claims indienen om de borg in te houden. Hieronder enkele veelvoorkomende gevallen:

1. Normale slijtage vs. echte schade
   Veel verhuurders houden geld in voor zaken die vallen onder normale slijtage, zoals lichte krassen op de vloer of verkleurde muren door de zon. Dit soort slijtage hoort bij normaal gebruik van een woning en mag niet worden afgetrokken van de borg. In een situatie waar een huurder bijvoorbeeld al vijf jaar in een woning woont, is het normaal dat de vloer of muren wat gebruikssporen vertonen. Het claimen van de kosten voor volledige vervanging van een vloer is onredelijk en zou niet op de huurder moeten worden afgewenteld.
2. Volledige vervangingskosten voor kleine schade
   Stel dat een huurder een klein deel van de vloer beschadigt, bijvoorbeeld een plank van een laminaatvloer. In plaats van de kosten van reparatie te verhalen, eisen sommige verhuurders de volledige vervanging van de vloer en houden de borg daarop in. Dit is onredelijk, aangezien een deelreparatie voldoende zou zijn. Er kan bijvoorbeeld een nieuw plankje worden geplaatst in plaats van de hele vloer te vervangen.
3. Meubilair dat al verouderd is
   Als een huurwoning gemeubileerd is, wordt vaak borg ingehouden voor slijtage aan meubels die al jaren oud zijn. In een bekend geval hield een verhuurder de volledige borg in omdat de huurder een bankstel na drie jaar gebruik had beschadigd. De bank was echter al vijf jaar oud op het moment dat de huurder erin trok, en had dus al aanzienlijke slijtage. Het was onredelijk om de vervangingskosten volledig bij de huurder neer te leggen. Afschrijvingstabellen horen in zulke situaties te worden toegepast, waarbij de waarde van het meubilair door de jaren heen vermindert.
4. Slechte communicatie en gebrek aan inspectie
   Een ander veelvoorkomend probleem is het gebrek aan duidelijke communicatie tussen verhuurder en huurder. Soms wordt de borg ingehouden zonder dat de huurder vooraf op de hoogte is gesteld van de vermeende schade. In een geval waarin geen inspectie is gedaan bij het in- of uitchecken, is het voor de huurder vaak moeilijk om te bewijzen dat de schade al bestond voordat hij het pand betrok. Zo kan een huurder die de woning in goede staat heeft achtergelaten alsnog zijn volledige borg verliezen omdat de verhuurder geen inspectie of communicatie heeft gedaan.

Het proces: waarom moeten huurders vaak procederen?

Wanneer een verhuurder de borg inhoudt zonder gegronde reden, wordt de huurder vaak gedwongen om juridische stappen te ondernemen om zijn of haar geld terug te krijgen. Dit is een frustrerend proces, vooral omdat het vaak om relatief kleine bedragen gaat in vergelijking met de kosten en tijd die gemoeid zijn met een rechtszaak. Toch zijn er veel huurders die geen andere keuze zien, omdat verhuurders en makelaars weigeren mee te werken of onredelijk blijven in hun eisen.

Een voorbeeld hiervan is een huurder die na twee jaar de woning verliet en geconfronteerd werd met een claim van €2.500 voor “professionele schoonmaak” van een woning die al schoon was opgeleverd. Omdat de huurder weigerde deze kosten te betalen, hield de verhuurder de volledige borg in. De huurder was uiteindelijk genoodzaakt om een advocaat in te schakelen om de borg terug te krijgen, wat maanden duurde en veel stress veroorzaakte.

Hoe kan dit anders?

Er zijn verschillende manieren waarop dit probleem kan worden aangepakt om zowel huurders als verhuurders te beschermen:

1. Duidelijke check-in en check-out procedures
   Het gebruik van gedetailleerde in- en uitcheckrapporten met foto's kan veel onenigheid voorkomen. Beide partijen zouden bij het begin en einde van de huurovereenkomst een grondige inspectie moeten uitvoeren en de staat van de woning vastleggen. Dit zorgt voor transparantie en voorkomt misverstanden.
2. Afschrijvingstabellen voor meubilair en apparatuur
   Net zoals bij auto’s en andere gebruiksvoorwerpen, zou de waarde van meubilair en apparatuur in gemeubileerde woningen moeten afnemen na verloop van tijd. Afschrijvingstabellen kunnen helpen om dit objectief vast te leggen, zodat zowel de huurder als de verhuurder een eerlijke compensatie kan verwachten bij schade.
3. Snellere en efficiëntere geschillenbeslechting
   De huidige juridische weg is vaak lang en kostbaar voor huurders. Er zou een sneller en toegankelijker geschillenbeslechtingssysteem moeten komen, specifiek gericht op huurgeschillen. Dit zou huurders in staat stellen om zonder hoge kosten of lange procedures hun recht te halen.
4. Wettelijke limieten op claims
   Verhuurders zouden geen onredelijk hoge bedragen mogen claimen voor kleine schadeposten. Wetgeving zou kunnen helpen door vast te leggen welke soorten schade in aanmerking komen voor borginhouding en welke niet. Dit zou huurders meer bescherming bieden en voorkomen dat verhuurders misbruik maken van de situatie.

Conclusie

Hoewel de borg bedoeld is als bescherming voor de verhuurder, wordt deze vaak misbruikt om onredelijke claims te dekken. Dit leidt tot onnodige conflicten en gerechtelijke procedures, terwijl de situatie vaak voorkomen had kunnen worden door duidelijke regels en redelijke afspraken. Het is tijd dat huurders beter beschermd worden tegen excessieve claims, en dat verhuurders transparanter en eerlijker omgaan met de borg en het huurcontract.

‍